Město není realitní makléř

Obce ze své podstaty nejsou korporacemi zřízenými pro podnikání. Nejsou realitní kanceláří ani developerem, aby nemovitosti kupovaly, dalšími nákladnými investicemi zhodnocovaly, a za účelem zisku prodávaly nebo pronajímaly. Investovat do nákupu nemovitostí má u obcí smysl pouze tehdy, když je ke svému rozvoji skutečně potřebují. Pro obce jsou pozemky investicí v případě jejich budoucího nepeněžního užitku. Pozemky obvykle neztrácejí svou reálnou hodnotu, ale finanční prostředky do nich jsou dlouhodobě vázány. Obcím následně chybí při opravě a údržbě vlastního majetku nebo pro realizaci nových a skutečně rozvojových investic. Ekonomickou výhodnost při nákupu pozemků obcemi zcela znehodnotí s časem inflace nákladů při realizaci staveb, které jsou odkládány. Zakoupení pozemků, dříve sběrných surovin v Chlumci, je příkladem, kdy nejde o dobrou investici a vlastně ani o investici. Jde o klasické umrtvení finančních prostředků do dlouhodobého kapitálu při koupi nemovitostí, které město evidentně nepotřebuje, neboť neumí využít ani své pozemky, který již vlastní.

Z materiálů předložených zastupitelstvu, ze zápisů komise pro dopravu a územní rozvoj a z vyjádření v Chlumeckém zpravodaji je poučné sledovat, jak se vyvíjelo a klopotně hledalo nějaké veřejností stravitelné zdůvodnění pro koupi pozemku bývalých sběrných surovin.

Už v listopadu 2019 přišla Komise pro dopravu a územní rozvoj pro areál s celou škálou možného využití, od víceúčelového sportovního zařízení, oddychové zóny spojené se Zámeckým rybníkem až po středisko Městských služeb.  Zajímavou byla myšlenka, že: „Odkupem pozemků získá město i možnost rozhodovat o případném budoucím prodeji/pronájmu potencionálním zájemcům a ovlivnit, co na pozemku město chce/nechce.“

V prosinci 2019 si zastupitelé přečetli, že město Chlumec údajně v současné době nevlastní pozemky, které by mohlo využít k dalšímu rozvoji a že pozemky lze proto využít k opětovnému provozu sběrných surovin a jako parkoviště pro autobusy. Do budoucna údajně město Chlumec počítá s využitím např. pro případnou výstavbu sportovní haly, která městu tolik chybí, nebo zde může být vytvořeno středisko a zázemí Městských služeb. Zastupitelstvo hlasování odložilo, když vyšlo najevo, že ani netuší o komplikovanosti a omezeních využitelnosti pozemků.

Pozemky rozděluje potok ve vlastnictví státu a LIDLu. Aktivní záplavová zóna potoka, vzdušné elektrické vedení vysokého napětí (ochranné pásmo 7m od krajních vodičů) a středotlaké plynovody (40m bezpečnostní pásmo) dvě třetiny z celého pozemku vylučují stavbu objektů. Na jednání v lednu 2020, přestože se plně potvrdila existence inženýrských sítí a jejich ochranných pásem, žádný argument většinu ze zastupitelů od schválení koupě neodradil. Jen v pořadí důvodů se do čela vyhouplo budování sběrného dvora a odstavné místo pro vraky, což je vlastně totéž, a za nimi už jen nabídka pozemků k pronájmu k parkování autobusů a nákladních vozidel. 

Po schválení koupě se v komisi pro dopravu a územní rozvoj všichni tři zastupitelé, kteří pro usnesení sami hlasovali, se s koupí "ztotožnili". Úžasné překvapení, aby se tak neztotožnili. K hlavnímu záměru, vybudování zde střediska Městských služeb včetně postupného přestěhování pracovníků VPP a sběrného dvora do tohoto areálu se přidala novinka. Budovat u kotelny po uvolnění nová parkovací místa pro III. a IV. etapu.

V Chlumeckém zpravodaji pan starosta jen upřesnil, že v areálu u kotelny bude 20-30 parkovacích míst a zaperlil  novým originálním důvodem: „Velkokapacitní kontejnery a ostatní materiál budou přesunuty do objektu bývalé sběrny druhotných surovin v aleji, který město letos zakoupilo tak, aby prostor kotelny již esteticky dále naše občany nezatěžoval.“ Ing. Špička ve stejném Zpravodaji označil koupi za dobrou investici, protože pozemky nepodléhají inflaci a že si město samo určuje využití tohoto pozemku. Důvody zůstaly stejné-stěhování sběrného dvora, skladování autovlaků a opět nabídka pozemků sběrných surovin k pronájmu např. k parkování autobusů. Zdůraznění, že podle realitní kanceláře zájem o pozemek už projevila jedna společnost, která zde chtěla vytvořit parkoviště pro kamiony, mělo zažehnat obavy o nevhodném využití pozemku. Nevěřím realitkám, ale je zábavné porovnat protiklady v odůvodnění zastánců koupě. Na jedné straně vedení města před koupí i po koupi v odůvodnění argumentuje, že kupované pozemky mají sloužit pro parkování autobusů (dříve i nákladních vozidel). Netuším jakých ani proč! Na druhé straně koupi někým jiným pro stejný účel, odstavování kamionů, zavrhovali. Podle Ing. Špičky:"... , protože to by určitě nebylo pro Chlumec nic příjemného."

Celý přehled nabízí několik námětů k diskuzi. V první řadě zda město skutečně nemá pro svůj rozvoj, přesněji pro technické služby, dostatek svých ploch v centrálním hospodářském dvoře (u kotelny). Porovnejme si tedy stav a možnosti využití současného areálu s kupovanými pozemky. Druhým okruhem jsou výhody nebo nevýhody přestěhování hospodářského dvora od kotelny spojené s potřebou postupného přestěhování VPP z MŠ Pod Horkou jinam a zda bez přestěhování kontejnerů není možné v areálu umístit parkoviště pro III. a IV.etapu.

Odpovědí na potřebnost nových ploch nebo jejich nedostatek pro rozvoj technických služeb přehledně dokumentují níže sestavené tabulky. Obě lokality, včetně rezervy pro rozšíření areálu u kotelny podle územního plánu, si může každý prohlédnout na webu města.

Poznámka: Výměry ploch převzaty z katastru nemovitostí a měřením z územního plánu

Oplocený areál u kotelny má rozlohu 3926m2 (včetně 213m2 oplocené plynostanice GazNet) a volné nevyužité plochy měří 2715m2. Územní plán zde navrhnul další rozšíření západně a jižně o dalších 5289m2 (na obrázku Z35). Celkový areál u kotelny (bez GazNet) po rozšíření by měl rozlohu 8989m2 a z toho na volné plochy 8754m2!!! Uvnitř jsou dnes sklady a sociální zázemí v bývalé kotelně(395m2)a zpevněné komunikace a plochy s kontejnery (590m2). Jistým omezením při využití z hlediska zástavby je průběh elektrického vedení vysokého napětí (částečně vzdušně) a středotlakého plynu s jejich ochrannými pásmy. Výhodou je, že světlá výška v kotelně po již provedené demontáži strojního zařízení, zde doslova nabízí vnitřní vestavbu patra pro šatny a celé sociálního zázemí pro VPP. Pro případné stěhování z MŠ Pod Horkou jde o elegantní řešení s relativně nízkou finanční náročností. O nedostatku míst v mateřských školách se mluví roky, ale zatím šlo jen o laciné řeči. Například v letech 2014 - 2018 byla poptávka pro umístění dětí prakticky celá pokryta nabídkou. A prostory užívané dnes VPP jako šatny nikdy nebyly v MŠ užívány pro děti. Pro parkovací plochy s počtem 20-30 míst pro III. a IV. etapu, ať už si o odbornosti nápadu myslíme cokoliv, je v současném oploceném areálu více než dostatek volných ploch. Žádné stěhování kontejnerů od kotelny k tomu není potřebné.

Závěr je dost jednoduchý. Současný areál u kotelny byl zcela dostačující pro potřeby města a jeho technické služby. Areál byl nevyužit a umístění odstavných ploch by nebylo problémem. Pro rozšíření zde byla územním plánem vytvořena další rezerva plošně srovnatelná s celým zakoupeným areálem sběrných surovin. Finančním porovnání nákladů na rezervu a areálu sběrných surovin je jednoznačně ve prospěch areálu u kotelny. Rozšíření areálu o rezervu u kotelny od Státního pozemkového fondu by v tržní ceně nedosáhlo ani poloviční hodnoty zaplacené městem za areál sběrných surovin. Tam z 4,987 mil. Kč cenu tvořily stavby, oplocení a inženýrské sítě (2,747 mil. Kč).

V centrálním hospodářském dvoře (u bývalé kotelny) zůstanou plochy prakticky nevyužity. Areál sběrných surovin bude také poloprázdný, pokud tam město za další peníze neupraví plochy a nezačne je pronajímat pro nějaké cizí autobusy a kamiony. Jsme chudší o 5 milionů korun. Idea, množství práce a finance z let 2014-2018 při budování koncepce jednotného uceleného areálu technických služeb je v troskách. Důležíté pro občany zůstane sdělení pana starosty, že: „už vás nebude prostor kotelny esteticky zatěžovat.“ Hujerové, jásejte!